분양일정 발목잡는 '분양가격'…시장선 수급 불균형 우려


HUG 분양가 통제에 분양가 상한제까지…수요 채울 적시 공급 부족

크게 크게 작게 작게 2021-01-12 오후 4:00:00

[뉴스토마토 김응열 기자] 분양가가 건설사 분양 일정에 큰 변수가 되고 있다. 정부는 집값을 잡겠다는 취지로 고분양가 관리지역 지정, 분양가 상한제 등 규제를 활용해 분양가를 억누르고 있다. 이 같은 정부의 취지는 좋지만, 가격 규제는 정비사업 추진을 늦추고 공급 물량을 줄인다는 비판도 만만치 않다.
 
12일 관련업계에 따르면 정부는 주택도시보증공사(HUG)를 이용해 분양가를 간접적으로 통제하고 있다. HUG는 분양가격이 높은 지역을 고분양가 관리 지역으로 지정하고 분양 보증 심사를 할 때, 분양가가 높으면 보증을 거절한다. 
 
HUG는 고분양가 관리지역에서 인근 아파트의 가격을 토대로 분양가를 관리한다. 최근 1년 내 분양이 있었다면 해당 아파트의 분양가격을 넘을 수 없다. 분양한지 1년이 지난 아파트만 있다면, 해당 아파트 분양가에서 5% 인상된 가격 아래로 분양가를 통제한다. 사업자가 30가구 이상을 선분양하려면 HUG의 분양보증을 받아야 하는 탓에, 분양을 하려는 조합이나 시행사, 건설사 등 사업자로선 HUG의 분양가 규제를 받을 수밖에 없다.
 
고분양가 관리지역도 광범위하다. 지난달 HUG가 공개한 고분양가 관리지역은 △서울 전 지역, △인천 및 경기 전 지역(일부 지역 제외), △부산 전 지역(중구 및 기장군 제외), △대구 전 지역(일부 제외), △대전 전 지역(일부 제외) △울산 남구 및 중구 등 수도권과 지방광역시에 더해 △세종 △청주 △천안 △논산 △공주 △전주 △창원 △포항 △경산 △여수 △광양 △순천 등이다. 사실상 전국 대다수 지역이 HUG의 고분양가 관리를 받는 셈이다. 
 
HUG 통제 외에 분양가 상한제도 정부 기관의 분양가 규제 수단이다. 표준건축비와 택지 감정평가액에 가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도다. 공공택지에선 분양가 상한제가 의무화돼 있고, 민간택지에선 서울 18개구와 경기도 3개시 등에서 적용된다.
 
분양가는 분양에 나서는 사업자의 수익을 결정한다. 규제를 받는 가격이 사업자 기대에 미치지 못하면 적정한 분양가를 받을 때까지 사업이 지연되는 경우도 잦다. 서초구 신반포3차 및 경남아파트 통합 재건축 사업이나 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 이 같은 이유로 6개월 이상 사업 추진이 늦어졌다. 경기 과천의 공공택지 지식정보타운에서도 대우건설 컨소시엄과 과천시 분양가심의위원회가 분양가 적정 여부를 두고 1년 가까이 갈등을 빚다가 지난해 7월 겨우 분양을 진행한 바 있다. 
 
이처럼 사업이 늦어질 경우에는 아파트 수요를 충족할 수 있는 공급이 제때 나오기 어렵다. 시장의 수급 불균형이 나빠질 수 있는 것이다. 이는 매매가격을 불안하게 만들 우려를 키운다.
 
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “분양가격 규제는 아파트를 비싸게 팔지 못하게 한다는 것이지만, 분양을 준비하는 입장에선 손실이 발생할 수 있기 때문에 사업을 추진하기 어려워진다”라며 “시장의 공급 감소를 야기하는 것”이라고 말했다.
 
수도권의 한 택지지구에서 아파트 공사가 진행 중이다. 사진/뉴시스
 
김응열 기자 sealjjan11@etomato.com

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