재건축 단지, 공시지가 인상 반사이익…"초과이익환수금 낮춰줘"


"공시가격 인상 후 주택가격 하락 시 재건축 수익 감소 가능성도 상존"

크게 크게 작게 작게 2019-01-07 오후 3:47:09

[뉴스토마토 김응태 기자] 서울 재건축 대상 아파트들이 올해 공시가격 인상을 기회로 재건축 사업에 나선다. 공시가격 인상 시 종합부동산세 부담이 높아지는 것보다 재건축 초과이익환수금을 더 크게 낮출 수 있기 때문이다.
 
 
7일 업계 및 부동산 전문가에 따르면 강남 주요 재건축 대상 단지들은 올해 공시가격 인상을 오히려 역으로 이용할 수 있다는 판단이다. 지난해 부활된 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금을 줄이는 게 더 이익으로 보고 있어서다.
 
재건축 부담금은 준공시점 감정가격에서 재건축 추진위원회 설립 시점의 공시가격과 정상주택가격 상승분 등의 총액을 뺀 차액에 부과된다. 이 같은 산정 기준에 따르면 재건축 추진위 설립 시점과 향후 준공시점과의 차액이 적을수록 재건축 부담금은 줄어든다. 다시 말해 지난해 재건축 대상 단지가 추진위를 설립했다면 지난 한해 공동주택 가격 상승률 및 공시가격 인상분이 준공시점 감정가격에 반영돼, 개시시점 주택 가격과 차이가 크게 벌어질 수밖에 없다. 그러나 올해 추진하면 공시가격 인상분이 재건축 개시시점에 적용되는 만큼 상대적으로 준공 후 감정가액과의 격차는 줄어든다.
 
실제로 올해 재건축 추진하는 '개포주공 5단지'의 지난해 공시가격과 실거래가 차이는 이미 상당한 수준이다. 국토교통부 공시지가 알리미에 따르면 개포주공 5단지 전용 83의 공시가격은 92800만원에 달하는 반면, 지난 8월 거래된 실거래가는 185000만원으로 공시가격이 실거래가의 50% 수준이다. 재건축 추진 단지들은 이 같은 차이를 줄이기 위해 오히려 이번 공시가격 인상이 도움이 될 것으로 보고 있는 셈이다.
 
이에 따라 개포주공 5단지 외에 서울 주요 재건축 단지들은 추진위를 설립을 올해로 미뤘다. 재건축·재개발 클린업 시스템에 따르면 강남구 개포주공 6·7단지도 지난 2017년 재건축 정비구역에 지정된 이후 이달 2일 재건축 추진위 설립 승인을 신청해 본격적으로 재건축을 추진할 방침이다. 송파구 가락동 상아아파트 역시 지난 201712월 정비구역으로 지정받은 다음 올해 재건축 추진위 설립에 나설 계획이다. 가락동 인근 부동산 중개소 관계자는 주민들이 재건축 추진위 설립을 한동안 중단하고 개별공시지가 발표한 뒤로 일부러 늦추고 있다라며 서울에 재건축 진행하는 아파트가 많이 없어서 매매하려고 물어보는 사람들이 많지만 관망하는 분위기라고 말했다.
 
전문가들은 이 같은 공시가격 상승을 활용해 재건축을 추진하는 이익과 향후 주택 가격 침체로 일반분양가 하락분을 비교해 사업을 추진할 것이라는 관측이다. 권일 부동산인포 팀장은 "공시가격 인상이라는 게 처음에 시작하는 출발 자체를 높게 시작하면 나중에 덜 뱉어낼 수 있다라는 논리라며 다만 공시가격 인상되기 전 분양가를 적정하게 받아낼 수 있을 때 사업을 추진하는 게 유리할 수도 있어 그 지점에서 조합들이 고민할 것"이라고 말했다.
 
김응태 기자 eung1027@etomato.com

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