분양가 상한제에 강남 분양 '올 스톱'?


중견사, 강남 진출 노려…조합 등 진입장벽에 단기 공급차질은 불가피

크게 크게 작게 작게 2019-08-07 오후 3:23:47

[뉴스토마토 최용민 기자] 민간택지 분양가 상한제 타깃이 되는 강남에서 공급이 끊길 것이란 우려가 많은 가운데 그 자리를 중견 건설사가 대신할 수 있다는 반론이 제기된다. 대형사가 수익성 문제로 시공을 포기하면 브랜드 가치에 욕심이 있는 중견사들이 강남권 진출 기회를 노릴 것이기 때문이다. 그렇게 되면 일단 공급은 걱정이 없다. 다만 대형사도 강남권은 쉽게 포기할리 없고 조합도 버팅길 수 있기 때문에 한동안은 눈치싸움이 예상된다.
 
7일 업계에 따르면 향후 수익성 악화로 대형 건설사들이 강남권 재건축 사업을 포기하게 되면 중견 건설사들이 진출할 수 있는 여력이 생기는 것 아니냐는 전망이 나온다. 일반적으로 중견사 공사비가 대형사보다 낮아 조합 입장에서 분양가 상한제로 떨어진 수익성을 제고할 여지가 있기 때문이다. 문제는 사업 주체인 조합이 향후 집값 상승 등에 영향을 미치는 브랜드 이미지를 포기하고 중견사에 일을 맡길지 여부다. 조합 결정에 따라 시장이 크게 달라질 수 있을 것으로 예상된다.
 
한 중견 건설사 관계자는 “일반적으로 중견사 공사 단가가 대형사보다 낮은 것은 사실이라 조합 입장에서 브랜드를 포기하고 공사비를 낮춰 사업을 진행할 가능성도 있다”면서도 “그러나 쉽게 단정하기는 힘든 상황”이라고 말했다. 이 관계자는 또 “일반적으로 지방에서 공사하는 것보다 서울에서 공사하는 비용이 더 많이 든다. 실제 공사비를 낮출 수 있을지는 실제로 상황을 봐야 될 문제”라고 덧붙였다.
 
중견사들이 시장 변동 상황을 주시하지만 진입장벽이 있는 만큼 규제 직후 공급 일정이 미뤄질 것은 불가피해 보인다. 대형사들은 강남 지역 주요 재건축 단지들이 분양가 상한제 사정권 안에 들어올 경우 대부분의 사업들은 중지될 것으로 예상하고 있다. 일단 조합 승인 등 사업 초기 단계에 있는 사업장일 경우 금융비용 등 추가 비용이 들어가지 않는다는 점에서 사업을 중단할 가능성이 높다. 업계 한 관계자는 “사업 중단 이외에 딱히 돌파구를 찾을 수 없는 상황”이라고 말했다.
 
문제는 사업 중지로 금융비용 등이 발생하게 되는 단지다. 분양 일정에 대한 고민이 깊어질 것으로 예상된다. 분양가 상한제로 당장 분담금이 늘어날 수 있지만, 사업을 더 지체할 경우 더 많은 금융비용을 감당해야 되는 상황이 발생할 수도 있다. 아울러 조합원 물량에 비해 일반 분양 물량이 적은 단지일 경우 분양가 상한제 영향이 적다는 점에서 사업을 진행하는 경우도 발생할 수 있다. 업계 한 관계자는 “아마 사업장별로 조합들이 여러 가지 경우의 수를 놓고 저울질하지 않을까 생각한다”고 말했다.
 
한편, 강남구 삼성동 상아2차, 강남구 개포 주공1단지, 반포동 한신3차·경남아파트, 반포 주공1·2·4주구, 송파구 미성·크로바, 강동구 둔촌 주공 등 이미 관리처분인가가 떨어져 일반분양을 앞둔 재건축 단지에 분양가 상한제가 적용될지 관심을 모은다. 업계에서는 이들 단지들에 분양가 상한제가 적용되지 않을 경우 정책 효율성이 크게 떨어진다는 점에서 적용 가능성을 높게 평가하고 있다.
 
강남 지역만 분양가 상한제가 적용될 경우 이외 지역의 부동산 시장이 어떻게 변하게 될지도 관심이 쏠린다. 일반적으로 ‘로또 아파트’ 당첨을 위해 대부분의 수요가 강남으로 몰릴 가능성이 높다. 더욱이 분양가 상한제가 적용되지 않는 이외 지역은 높은 분양가로 청약 경쟁률이 크게 떨어질 수 있다. 그러나 반대로 강남은 당첨 확률이 크게 떨어진다는 점에서 오히려 당첨 확률이 높은 강남 이외 지역에 수요자가 몰릴 수 있다는 전망도 나온다. 사업 주최가 적당한 분양가를 책정할 경우 당첨 가능성과 시세 차익 등을 감안해 수요가 이동할 수도 있다는 관측이다.
  
재건축이 예정된 서울 강남구 개포동 주공아파트 단지 모습. 사진/뉴시스
 
최용민 기자 yongmin03@etomato.com

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